Fase 4: ontwerp en contract

Of je nu gaat huren of kopen, er is een ontwerp nodig. In voorgaande fases is er een schetsontwerp gemaakt, samen met het uitgewerkte Programma van Eisen en Plan van Aanpak. Nu werk je toe naar definitieve tekeningen voor een eventuele omgevingsvergunning en de start van de bouw. Laat je hiervoor adviseren door een van onze architecten.

Het voorlopig ontwerp

Deze fase begint met het vertalen van het schetsontwerp naar een Voorlopig Ontwerp (VO). Het VO bepaalt onder andere de logistieke indeling van het gebouw, welke ruimtes aan daglicht grenzen en hoe het gebouw klimaattechnisch zal werken.

Verder wordt het VO vaak gebruikt voor de openingen van de gesprekken met de gemeentelijke diensten en de welstandscommissie van de gemeente. De VO-fase is misschien wel de belangrijkste van het gehele ontwerpproces, omdat alle opvolgende tekeningen hierop gebaseerd zijn.

Als je in deze fase nog wijzigingen inbrengt, leidt dit niet tot meerwerk zoals in opvolgende ontwerpfases, omdat het werk niet opnieuw gedaan hoeft te worden. Door middel van kostenramingen wordt in de gaten gehouden dat het budget niet overschreden wordt.

Het Definitief Ontwerp

Tijdens het Definitief Ontwerp (DO) heb je ook weer een controlerende functie. Het VO wordt uitgewerkt en uiteindelijk bestempeld als definitief. Hierbij is er een nauwe samenwerking tussen de architect en de (installatie)adviseurs. Dit is nodig om de technische omschrijving van het bouwwerk met het bijbehorende vereiste kwaliteitsniveau vast te leggen op tekening en in het bouwbestek.

In een bouwbestek wordt vastgelegd wat er gebouwd gaat worden en hoe dat gebouwd moet worden. Denk bijvoorbeeld aan de afmetingen van de binnendeuren en de geluidsisolerende waarde ervan. Maar ook de hoeveelheid verse lucht die een ruimte ingeblazen wordt en hoe deze ruimte verwarmd wordt. Er wordt ook een begroting opgesteld (in plaats van kostenramingen) aan de hand van het Definitief Ontwerp en je werkt toe naar de financiering.

Bouwbestek en omgevingsvergunning

De technische omschrijving van het bouwwerk met bijbehorende tekeningen worden samen het bouwbestek genoemd. Deze tekeningen zijn nodig voor het eventueel aanvragen voor een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) en, afhankelijk van de gekozen bouworganisatievorm (zie stap 2), de aannemersselectie.

Bij de selectie van de aannemer kijk je niet alleen naar het prijskaartje en de volledigheid van de offerte, maar ook naar de ervaring en kwaliteit van de aannemer. Dat kan bijvoorbeeld door eerdere projecten als referentie te gebruiken: heeft de aannemer hier de planning gehaald, zijn de werkelijke kosten (veel) hoger geworden dan de geraamde kosten en wie zijn de onderaannemers?

Financiering

Als je de bouw niet vanuit eigen middelen betaalt, praat je met een financierende partij gedurende het ontwerpproces. Er zijn allerlei voorwaarden waaraan je moet voldoen om tot financiering te komen, waaronder uiteindelijk definitieve plannen en een begroting laten zien. Hou er rekening mee dat de meeste banken financieren tot ongeveer 85 procent van de kosten.  

Aannemerselectie en Werktekeningen

Op basis van het definitief ontwerp of het bestek selecteer je een aannemer. Je kijkt met name naar prijs, kwaliteit en ervaring. Voor de voorbereiding van de bouw worden er exacte werktekeningen gemaakt. Deze worden gemaakt door de architect, de aannemer of leveranciers waarbij uitgestelde materiaalkeuzes aan het licht kunnen komen. Afhankelijk van wie wat levert, is controle op tekeningen van groot belang.

Definitieve huurovereenkomst

Zodra het Definitief Ontwerp is afgerond en eventueel de omgevingsvergunning binnen is, teken je de huurovereenkomst, of heb je dit als voorwaarde opgenomen. In aanloop hiernaar onderhandel je over de voorwaarden van de huurovereenkomst. De bijlages, zoals de tekeningen, omschrijving (technisch) opleverniveau en lijst met bouwkundige en installatietechnische afspraken zijn enorm belangrijk hierbij. Soms wil een ontwikkelaar tussentijds een ontwikkelingsovereenkomst vaststellen.  

Aan het eind heb je dit

• Tekeningen van het Definitief Ontwerp met bijbehorende begroting
• Contractdocumenten: Bouwbestek en bestektekeningen
• Eventueel vereiste vergunning(en)
• Financiële middelen
• Aannemer en gunning
• Werktekeningen
• Definitieve huurovereenkomst

Hoe helpt LHV Bouwadvies je?

Met persoonlijke begeleiding en producten, scholingen en diensten.
Onze leden gebruiken in deze fase vaak: